【推荐】中国境内房产交易，到底要缴多少税？-中国商品税是多少

XiaoMing 2025年04月27日 10:56 0

《360度家庭财富管理》第二十八篇（连载）

第九章第一节

中国境内房产的涉税处理

案例

房先生是中国税收居民，在国内持有多套房产。想到未来如何将房产传承给自己的儿子小房(中国税收居民)，房先生有很多税务方面的问题。

1.赠与还是继承，如何将房产传承给子女更省税?

2.在国内的房产，通过买卖过户的方式给子女，会涉及什么税费?

3.上海、重庆试点的房地产税是如何规定的?

4.未来的房地产税改革，对“我”的影响大吗?

问题 1

赠与还是继承，如何将房产传承给子女更省税?

解析

在通过法定继承的方式继承房产的情况下，儿子小房如果在父母过世后继承房产，需要按“产权转移书据”的税目缴纳0.05%的印花税，并不需要缴纳个人所得税、增值税和契税等。

如果房先生生前将房屋赠与儿子，对比法定继承的方式，除了需要缴纳0.05%的印花税外，还需要缴纳契税。契税税率为3%~5%。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。假如房先生的房产在市场上的交易价格为1000万元，适用的契税税率为3%，那么通过赠与的方式比起法定继承的方式，需要多缴纳30万元(1000万元x3%=30万元)的契税。

若单纯从税收的角度看，通过法定继承的方式税收成本要低于赠与的方式。

问题 2

在国内的房产，通过买卖过户的方式给子女，会涉及什么税费?

解析

可能会涉及个人所得税、契税、增值税及附加税费、印花税、土地增值税。

第一，个人所得税。

当满足“满五唯一”的条件时，免征个人所得税。满五，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。唯一，是指同一省、自治区直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房当不满足“满五唯一”的条件时，分以下两种情况:一是假如卖家能够提供房屋原值或者税务机关能够核实房屋原值，那么以房产转让价格减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金和有关合理费用的差额，以 20%的税率征收个人所得税;二是如果卖家未能提供完整准确的原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额，那么以房产转让收人实行全额征收个人所得税，税率为 1%~3%。

第二，契税(由买方交契税)。

对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

如果购置第二套房，契税税率为3%，满足一定条件可以享受契税优惠政策。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。(北京、上海、广州、深圳四个城市无法享受该优惠政策。)

第三，增值税及附加税费。

根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人住房转让实施差别政策在北京、上海、广州和深圳之外的地区，销售个人购买不足2年的住房，按照5%的征收率全额缴纳增值税;销售个人购买2年以上(含2年)的住房，免征增值税。

在北京、上海、广州、深圳四个城市，销售个人购买不足2年的住房，按照5%的征收率全额缴纳增值税;销售个人购买2年以上(含2年)的非普通住房，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;销售个人购买2年以上(含2年)的售通住房，免征增值税。

第四，印花税。

销售个人住房暂免征收印花税;销售个人非住房，买卖双方需要按“产权转移书据”税目缴纳0.05%的印花税。

第五，上地增值税。

销售个人住房暂免征收土地增值税;销售个人非住房，卖方需要依法缴纳土地增值税。

问题3

上海、重庆试点的房地产税是如何规定的?

解析

根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》，从2011年1月28日起，上海和重庆作为改革试点地区，率先施行了对符合相关规定的个人住房征收房产税(见表 9-1)通过上述规定，我们可以看出以下内容。

上海主要对于2011年1月28日起新购买的住房征税，如果我们用两个字概括就是“新购”。对于上海市居民家庭，新购的第二套及以上的住房会被纳为征收对象，如果我们用五个字概括就是“二套及以上”。

对于重庆，被纳为征收对象的独栋商品住宅和新购高档住房。我们用两个字概括为“高档”。无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房，笔者理解为可能是非重庆户籍人士以投资为目的在重庆购置的住房，用两个字概括为“投资”。适时纳入个人高档住房和多套普通住房，我们可以总结的关键同是“高档”和“多套”。

可见，从上海和重庆对于房产税征收对象的规律来看，拥有多套房产、房产价值高的高净值人群，更有可能为其所拥有的住房缴纳房产税。

税基:从目前上海和重庆的房产税试点情况来看，上海的计税估值依据是房屋交易价格的 70%，重庆的计税估值依据是房屋交易价格。

税率:我们看到不同地方不同条件下有不同的税率，如果我们研读上海和重庆相关的暂行办法，共同点是，对于面积交易价格越高的住房，越有可能适用更高一档的税率;对于面积交易价格越低的住房，越有可能适用更低一档的税率。

上海和重庆均设置了一定的免税面积，根据上述规则，如果个家庭房产套数越多，房屋面积越大，越有可能需要缴纳较多的房产税。

问题 4

未来的房地产税改革，对“我”的影响大吗?

解析

很多人会觉得我们国家还没有开征房产税，但其实房产税在我国已经施行超过30年了。《中华人民共和国房产税暂行条例》(简称《房产税暂行条例》)是依据《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》制定的配套税暂行条例。由国务院于1986年9月15日发布，自1986年10月1日起施行。2011年1月8日根据国务院令第588号《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订。

《房产税暂行条例》已经施行了30多年，为什么很多人没有感受到它的存在呢?原因在于，在《房产税暂行条例》中，对于个人所有非营业用的房产，免纳房产税。最常见的情况是，根据《房产税暂行条例》，对于我们居民的自住房，是免纳房产税的。而房地产税改革很重要的一项考核内容，就是对于在《房产税暂行条例》中免税的个人所有非营业用的房产(比如居民自住房)考虑开征房产税。

2021 年10月 23 日《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》发布。我们可以看出，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产也就是说，在房地产税试点地区，将居住用的房产也纳人了房地产税的征税范围。尽管房产税是保有环节的税种，不涉及买卖环节，可一旦对居住用房征收房产税，就会增加保有环节持有房产的成本。

关于房地产税改革的目的，我们可以总结出以下三条。

第一《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》中提到“促进房地产市场平稳健康发展”。可见，房地产税改革的宗旨，不是为了使房价大跌，更不会使房价大涨，而是更多地起到稳定房价的作用。房价大跌或大涨都不会促进房地产市场平稳健康发展。

第二，税收可以调节收入或财富分配，起到促进社会公平的作用。在共同富裕背景下，房地产税的试点改革，在一定程度上可以起到调节财富分配，促进社会公平的作用。业界普遍认为，房地产税改

革试点工作的开展，对于试点地区房产套数多或房产价值高的高净值家庭，会产生一定影响，增加持有房产的成本;而对于只有一套普通住房的普通家庭，也许影响甚微。

第三，健全地方税体系，培育壮大地方税税源。2020年5月11日《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》发布，文件指出，“稳妥推进房地产税立法。健全地方税体系，调整完善地方税税制，培育壮大地方税税源，稳步扩大地方税管理权”。房地产税的改革和立法，有利于培育壮大地方税税源，用来满足政府提供公共服务的需求。

正如我们前文所说的，房地产税的改革和试点，对于试点地区房产套数多或房产价值高的高净值家庭，会增加持有房产的成本，而对于只有一套普通住房的普通家庭，也许影响甚微。高净值家庭在资产配置的过程中，应尽量控制应税资产，适当增加免税资产，提前做好资产的多元化配置，更加从容地面对充满不确定的未来。

2022 年 3 月16 日，财政部有关负责人表示:“综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。”未来房地产税会不会试点呢?我们认为，从土地财政到房地产税转型是大势所趋。房地产早已从增量时代到存量时代。房地产税的征收势在必行，但其改革试点时间或需关注宏观经济情况。