中国房地产债券蕴含中期机会

中国房地产债券蕴含中期机会

中国房地产债券蕴含中期机会 更新时间：2010-11-21 9:48:53 　　从长期来看，中国房地产债券最大的不确定性在于中国能否成功实现经济转型，创造就业，而且城市化进程不会遇到太大障碍

中国房地产市场在未来十年需求仍然旺盛，这为投资者带来中期机会投资于稳健型的房地产债券。短期内，房地产销售可能受到政府调控政策的抑制。但是今后几年，城市化以及人们改善住房条件的渴望将推升住房市场的结构性需求，提高这一能带来多年回报的资产类型的吸引力。

最近4年，中国房地产行业债券在亚洲美元债券市场上的重要性日益上升。发行量增长了三倍，达到90亿美元以上，占亚洲高收益公司债券发行总量的三分之一。这得益于近10年来中国房地产市场的飞速发展。目前房地产债券的收益率非常有吸引力，期限在3至7年的房地产债券收益率一般在8%至13%之间。

中国房地产龙头企业发行的美元债券最具投资潜力，不过投资者也可以增加在内地有活跃业务的香港地产公司债券，以平衡债券投资组合。与房地产有间接联系的公司债券也是不错的选择，比如上游木材企业等中国材料行业公司发行的债券。但要注意的是，房地产调控政策将导致此类债券的风险和波动性维持高位。

城市化和住房需求

1998年至今，中国城市建设的新房面积达80亿平方米左右，大部分是单元房，可以满足2.8亿居民的住房需求。而截止到2009年底，中国城市总人口约为6.2亿。这意味着只有46%的城市居民搬入新房，其他54%的居民仍住在1995年以前由政府分配的福利房中，这些房屋的设施通常都不完备。

还没有搬入新房的城市群体是一个重要市场，人们希望搬进现代化住房，以提高生活质量，这是中国强劲的住房需求的一大推动因素。据政府部门预计，到2020年中国城市人口将达到7.75亿，算上新进入城市的人们对住房的需求，未来10年住房总需求将达到86亿平方米，相当于2009年竣工面积的14倍。

挑选优胜者

我们预计中国的保障性住房在新房供应总量中将占20%左右的份额，其他需求由商品房来满足。中国房地产市场比较分散，上市房地产公司达到100家以上，而美国只有18家大型地产商。预计中国大型开发商将提高市场份额，而小型开发商的份额将萎缩。行业龙头拥有规模效应、品牌认知度高、融资渠道畅通等优势。今年前9个月，三家大型开发商的销售额增加了40%以上，远远高于行业平均16%的水平。

挑选优质房地产债券时，投资者应重点关注具有以下特点的发行人：以自住房建设为主业；业务偏重二线城市或中西部城市，这些城市的住房需求旺盛而政策限制又少；预售表现良好的开发商。具有这些优势的发行人比同类企业更能抵御销售遇到的不利局面，其发行的债券在中期内能为投资者带来可观的收益率。具有“BB-”或以上评级的大型开发商的债券最具吸引力。

债券组合中除了主要配置内地开发商的高收益债券之外，还可以增加少量香港地产商以及与房地产有间接关联的公司发行的投资级债券，以提高风险/回报比。香港地产商一般都享有非常稳定的信用评级，而且能从商业地产项目中获取丰厚的经常性收入。在成熟的香港市场这些地产商的机会有限，许多公司将业务扩展到了内地，在那里建设商场、顶级写字楼，出售高端住宅单元。

领先的材料供应商，比如上游材料行业公司发行的债券，因此也带来有利的债券投资机会。挑选此类债券的关键是良好的信用质量、负债率适度、优质的企业管理、与地方政府的关系良好。

从长期来看，中国房地产债券最大的不确定性在于中国能否成功实现经济转型，创造就业，而且城市化进程不会遇到太大障碍。房地产调控应该只会产生短期的影响。

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