万科A盈利质量仍改善适度收缩投资控制风险.

万科A：盈利质量仍改善 适度收缩投资控制风险

万科A：盈利质量仍改善 适度收缩投资控制风险 更新时间：2011-3-9 9:40:34

2010年，公司实现营业收入507.1亿元，同比增长3.8%，实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%。实现结算面积452.1万平方米，结算收入500.3亿元，分别比2009年减少25.3%和增长3.6%，每股收益0.66元，高于我们0.65的预期。　　盈利状况略超预期的主要原因是：2010年房价上升明显导致结算价格和毛利率水平超过此前的预期。2010年公司结算毛利为29.75%，较09年上升7.76个百分点，高于我们此前28%的预期；累计转回存货减值5.45亿元，对公司净利润的影响额为1.6亿元，影响幅度为6%左右。　　适度控制投资规模，资产质量状况较好。2011年投资支出上，投资比例虽有所提升，但整体仍适度控制投资规模，从而使得公司资产状况较为安全。2010年，公司累计支付经营性开支888亿，同比增长79.5%，略高于53%的销售回款增速，截止报告期末，公司的净负债率为17.5%，较09年底的19.7%下降2.2个百分点。　　稳健投资，2011年新开工面积增速低于预期。政策出台，导致行业未来不确定性较大。从目前万科公布的新开工计划来看，2011年新开工面积为1,329万平方米，比2010年增加6%，低于我们此前1500万平米的预测，显示公司已经开始适度收缩投资。　　我们维持前期判断，目前估值处于底部位置，维持买入评级。预计2011年和2012年，公司结算收入分别为720亿，1138亿，对应每股净利润分别为0.91元和1.41元。其中2011年业绩已经全部锁定。目前股价对应2011年和2012年的PE为9倍和6倍，P/RNAV为1倍，静态PB为2倍，处于历史最低水平。　　我们认为，公司良好的资产质量，现金流状况，营运能力都使得其抗周期显著好于行业平均水平，维持买入评级。

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