SAFT专栏人口变迁趋势或许已定资产价格前途

《SAFT专栏》人口变迁趋势或许已?定资产价格前途

《SAFT专栏》人口变迁趋势或许已?定资产价格前途 更新时间：2010-8-13 0:03:48 一场重大的人口组成变迁正在进行,这将对房价及股价造成相当大的下跌压力,可能使全球资产价格以一年1%的幅度下跌.

这会让既有的棘手问题更难应对.资产市场热度降低,将使众多先进经济国家更加难以在庞大债务包袱下取得发展.这同时也使民众退休计画陷入困境,更多准备退休的人将发现,原本寄望用来养老的资产,价值已经不敷需求.

这意味着工作生涯将拉长,但同时储蓄比例也会增加,你猜得没错,这可能会打击消费及企业获利,对股票及其他资产价格又是另一个打击.

如果你相信过去一个世代的房价与股价?涨是一种社会现象的一部分,当股价及房价因为一连串负面效应打击而光环失色时,等着看相反现象的出现吧.

由经济学家Elod Takats撰写的一份国际清算银行新研究报告,探讨人口组成及资产价格的交互作用,发现房价将不是出现崩盘,而是经历一段漫长沉重的低迷,而这个现象会扩大至股票等其他资产.

"如果你去看美国或是多数英语系国家,未来40年会与过去40年大为不同,"Takats指出.

"过去40年我们得到了人口组成变化的助力,而未来40年则会遭遇这方面的不利影响.

以美国而言,未来40年,人口组成因素一年会让房价相对减少大约0.8%,累积影响幅度达40%.这与过去数十年来,美国房价一年受人口因素垫高0.8%的效果,刚好完全相反.过去几十年时间,美国民众已经被持续上涨的价格养成过度投资及过度消费的置屋行为.

在欧洲及日本,人口因素对房价的负面影响更大.德国及意大利受影响程度一年约3%,日本还要更高.

人口组成变迁对房价的影响,能引伸到对其他金融资产的影响.报告预期人口因素对资产价格的影响一年约1%,后果相当严重.

Takats的研究报告着重于人口老化对房屋价格的影响,因为房地产的国际流动性相对较低.

**良性和恶性循环**

这些预测本身都没有暗示价格下跌,仅仅反映相对于中性人口背景的冲击.

从这份报告再进一步谈到我自己的预期,我的想法是,人口变化趋势和其他因素交互影响的方式,可能导致情势更加棘手,甚至危险.

简而言之,年轻人储蓄资产而年长者则消耗资产.婴儿潮世代的美国民众因为被房屋和股票价值增值的幻觉所蒙蔽,存下来的资产比较少.当他们准备退休--不管自愿或被迫,出售包括房屋在内资产的速度可能将高于原先的设想,这是因为资产价格令人失望,同时也可能因为退休计画或者社会福利提供的保障低于原来的承诺.

我们当然可以拉长就业生涯,而且不得不为,但是也可以预见,当人们对未来发展感到不确定之时,储蓄率也将随之呈现结构性上升.这是好事,但对于商品和劳务提供者而言就不妙了.这些都会成为常识,就像五年前大家形成共识,一致认为股票是超棒投资而房价只涨不跌.

这或许让新兴市场更吃香.新兴市场受到这些趋势的影响比较轻,而且更重要的是,新兴市场或许有更好的能力吸收资本创造利润.

不过,即使最典型的新兴市场也不是万灵丹.Takats的报告点出,到2025年时,在某些层面上中国的老化程度可能更甚于美国.到时候不止非洲人仰仗非洲的繁荣与进步,老奶奶也指望着它们呢.

总而言之,房价减值0.8%和增值0.8%的差异是非常巨大的,尤其是年复一年之后.

简单讲,欧美的问题在于过于庞大的债务却没有足够的资产担保,又欠缺足够的现金流支应,因此人口变迁的挑战对资产市场而言绝非无关痛痒,甚至称得上是决定性的因素.

贷款知识

刑法知识

法规

知识产权诉讼