新三板摘牌公司远洋亿家转道港股远洋服务收入高度依赖母公司

新三板摘牌公司“远洋亿家”转道港股远洋服务收入高度依赖母公司

房地产公司分拆物业赴港上市再添一例。

9月8日，资本邦获悉，远洋集团旗下附属公司远洋服务昨日向港交所递交了主板上市申请书，此次IPO由花旗和中金公司担任联合保荐人。

业务介绍

据招股书显示，远洋服务是一家知名物业管理服务提供商，在中国拥有广泛的地理覆盖范围。其物业管理服务涉及多种物业类型，包括住宅社区、商写物业及公共及其他物业。除物业管理服务外，远洋服务亦提供非业主增值服务，包括向物业开发商及其他物业管理公司提供的交付前服务、咨询服务及物业工程服务，以及向在管物业的业主及住户提供的各种社区增值服务。

远洋服务的历史可追溯至1997年，最初乃专注于为远洋集团所开发的物业提供物业管理服务。受益于控股股东远洋的品牌效应以及远洋集团丰富的行业经验及迅速的业务增长，自2011年以来，远洋服务的业务涵盖面已自最初的北京迅速扩展至环渤海地区及中国其他地区。远洋服务于2009年开始管理由第三方物业开发商所开发的物业。

远洋服务通过于中国的多家附属公司开展业务。远洋服务的主要运营附属公司包括远洋亿家及中远酒店，该等附属公司于往绩记录期间为集团贡献可观的收入及利润。

远洋服务集团旗舰公司远洋亿家于1999年9月9日在中国成立，主要致力于为远洋集团于北京开发的房地产项目提供物业管理服务。远洋亿家的股份于2016年5月9日在全国中小企业股份转让系统上市，于2018年3月2日完成远洋亿家自全国中小企业股份转让系统自愿终止挂牌。

据招股书披露，截至今年6月30日，远洋服务在管面积约4230万平方米，为155个住宅小区及55个非住宅物业提供物业管理服务，有90.8%的在管面积在一二线城市。远洋服务4000万平方米出头的在管面积只能排在今年物管企业中报排名的中间位置。远洋服务拥有282个物业管理项目，总合约面积约6190万平方米，遍布全国24个省、直辖市及自治区的54个城市。

财务概览

1、营收方面，远洋服务处于逐年增长的状态

招股书显示，远洋服务收益从2017年的12.1亿元增加32.8%至2018年的16.1亿元，又进一步增加至2019年的18.3亿元，三年的年复合增长率约22.8%。今年上半年与去年同期比，公司收益也小幅增长6.6%至9亿元。

集团的大部份收益产生自物业管理服务，截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2020年6月30日止六个月，其分别占集团总收益的68.4%、65.3%、66.6%及71.7%。

其中，今年上半年物业管理服务的收入约6.5亿元，占比超过7成；非业主增值服务约1.5亿元，占比约17.1%；社区增值服务占比逐年降低，今年上半年贡献约1亿元，占比11.2%。

2、利润方面，稳步增长，毛利率稳定

利润方面，公司上半年实现净利润1.54亿元，同比增长26.1%。2017年-2019年以及2020年上半年，远洋服务毛利率分别为20.7%、20.1%、20.6%及28.5%，较为稳定。

远洋服务解释称，今年上半年毛利率的上升，得益于物业管理服务的贡献增加，这部分业务录得较高的毛利率，以及所有业务线的毛利率均有所增加。

3、营收主要来自关联方

2017年远洋服务的收益基本来自关联方，随后逐年递减，到今年上半年降至81.2%。来自第三方的物业管理服务收益自2017年的4940万元增长至去年的2.3亿元，复合年增长率113.8%。

风险分析

资本邦分析认为，远洋服务存在如下风险：

1、高度依赖母公司

招股书披露，远洋服务的业务主要来自于远洋集团，其中还有一部分来自中国人寿及大家保险这两家远洋集团主要股东。当前，远洋集团间接持有远洋服务约90.1%权益，待建议分拆及上市完成后，远洋集团预期将持有远洋服务不低于50%的权益。

2、流动负债净额

截至2018年及2019年12月31日，远洋服务分别录得流动负债净额人民币362.9百万元及人民币518.3百万元。无法保证远洋服务未来将不会录得流动负债净额或负债净额。远洋服务未必有足够的营运资金以偿还流动负债或按预期方式扩张业务。在该等情况下，远洋服务的流动资金、业务营运、财务状况及前景可能受到重大不利影响。

3、行业竞争激烈

行业集中度不高，中国排名前20的物业管理公司于2019年12月31日的在管建筑面积仅占中国物业管理公司约22.2%的市场份额，这导致市场分散，行业排名前五大公司市场份额相差不大，又缺乏行业核心壁垒，因此竞争较为激烈。

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