夹心层成地方两会焦点或催生楼市新格局

“夹心层”成地方“两会”焦点 或催生楼市新格局

“夹心层”成地方“两会”焦点 或催生楼市新格局 更新时间：2010-2-4 2:01:49 　　随着房价的快速上涨，不符合购买保障房条件又买不起商品房的人群――“夹心层”有扩大的趋势。在各地召开的“两会”上，夹心层的住房问题成为了关注的焦点。如果相关政策得以落实，保障房市场将因加入了夹心层群体而得到大力发展，楼市将迎来新的格局，夹心层或成为中高收入阶层、低收入阶层之外，影响楼市的第三股力量。　　夹心层“被扩大”　　身为80后的小王毕业已有5年，打算在北京买房结婚。他和女朋友每月的收入加起来在一万元左右，而且因为双方家庭经济能力有限，他们只能考虑总价在八九十万元的小户型。然而就在他们犹豫间，北京房价一路飙升。“房价飞涨，可惜收入还是那么多。买不起商品房，申请保障房又不够格。”小王无奈地表示。　　有小王这样经历的人不在少数。这类人群既不符合购买经济适用房和限价房的条件，也无力购买商品房；既不属于低收入阶层，又无法承担当前的房价，置身于市场与保障之间，成为了所谓的“夹心层”。　　根据北京市建委的规定，主要针对城市中等收入住房困难家庭的限价房的申请人必须具有北京市户口，对于3人以下的家庭要求年收入在8.8万元及以下、人均住房使用面积在15平方米以下、家庭总资产净值在57万元及以下。这意味着很多人均月收入在五千元左右的中等收入家庭无法享受政策房的优惠。　　“北京市至少有20%到30%的人群属于夹心阶层。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，如果算上占比约两成的低收入阶层，属于保障房范围内的中低收入群体占比将达到40%-60%。“但是目前经济适用房和廉租房的供应量占比不到10%，限价房和公共租赁房的供应也远远不够，这意味着广大中低收入家庭的购房需求难以得到满足。”顾云昌表示，在“国11条”中明确了五类住房，其中中小套型房屋主要面对中等收入家庭，经适房和廉租房主要面对低收入家庭，限价房和公共租赁房则是针对夹心层的需求。　　而北京国际发展投资有限公司总裁杜猛表示，按照北京市常住人口与户籍人口的比例估算，至少也有100万夹心层人口的住房需求难以得到满足。“尤其是那些没有北京市户籍，也买不起中小套型的人群，占比非常大。”　　引起社会关注的是，当居民收入和房价发生变化时，夹心层的范围比例也会有所改变。而目前房价上涨速度远远大于收入上涨速度，一些以前还勉强买得起商品房的人群，房价飙升后已经被迫加入夹心层的行列，这使得夹心层的比例进一步扩大，他们的住房问题较以往更加凸显。　　北京中原三级市场研究部统计显示，2009年年底，北京住房均价已经达到14100元/平方米，相比2009年1月份的8900元，全年价格上涨幅度达到58.4%。五环内二手房均价从2009年年初的11610元/平方米上涨到了年底的17650元/平方米，涨幅达到52%。相对于高涨的房价，居民收入的涨幅十分有限。根据北京市统计局公布的数据，2009年北京市城镇居民收入26738元，同比增长8.1%.　　成地方“两会”焦点　　夹心层被抑制的购房需求已经开始引起社会和政府部门的重视，正在召开的各地“两会”上，有关夹心层的提案广受关注。　　“北京将加大政策房的供应量，扩大覆盖面积，让夹心层都能享受到政策。”北京市副市长陈刚表示，未来，北京将增加政策房供应，调整结构，其中很大的支持对象就是夹心层。可以通过限价房或是公租房两种渠道解决夹心层的住房问题。　　此前，北京市提出将在2010年落实“两个50%”的目标，即各类政策性住房用地占全市住宅供地的50%以上；新开工建设和收购各类政策性住房13.4万套，占全市住宅新开工套数的50%以上。其中对于夹心层为需求主体的限价房和公共租赁住房建设，政府将组织建设收购公共租赁住房8000套。2010年，将新开工经济适用房3.2万套、限价房3万套。　　顾云昌告诉中国证券报记者，目前北京市已经有28万户轮候家庭正在等待拿到政策房，因此短期内还不会调整限价房的准入门槛。但是政府已经开始加大保障房的建设力度，未来供应量提升后，准入门槛将有所放宽。　　无独有偶，上海和广州等地也将夹心层的住房问题列为两会的重点。上海市已有政协委员递交提案，建议针对夹心层推出限价房。上海市房管局有关人士表示，由于目前条件尚不成熟，上海市暂不出台限价房，但政府已经开始着手研究建立公共租赁房机制，解决夹心层居民的住房问题。广东省人大代表祁海也建议，广州市应扩大保障型住房的惠及面，建立多层次的公共租赁型住房体系，满足包括夹心层等不同群体的需要。　　业内人士分析，京沪等地加强保障夹心层住房，不仅有助解决社会公平问题，还是新时期维护楼市和经济持续稳定增长的一个重要措施。　　房地产目前是中国经济的支柱产业，产业链条长，带动性强，房地产业的健康发展，很大程度上影响宏观经济的走向。在房价快速上涨之后，商品房成交量极有可能出现回落，这势必影响中国很多产业的发展。夹心层人群数量不小，较低收入和贫困人群又有更强的支付力，如果其住房问题得到解决，将能够抵消商品房成交量回落造成的影响。夹心层或成为中高收入人群、低收入人群之后，影响楼市走向的第三股力量。　　立法保证供给　　此前，虽然加强保障房建设的呼声由来已久，但是各地保障房建设进度缓慢一直饱受诟病，在这背后隐含着地方政府推进不积极，开发商由于利润薄不愿参与等原因。据了解，目前有关部门正在着手起草《住房保障法》，这表明未来国家将通过法律手段，确保保障性住房建设的有效进行。　　“《住房保障法》需要解决土地资源和开发资金来源等问题，通过立法的手段加强保障房的执行力度。”顾云昌指出，对于开发商来说，政策房的利润虽然薄，但需求量大、风险小。未来保障房建设占比将提高到50%，肯定会使部分开发商进入保障性住房的开发领域。“北京天通苑和回龙观的例子表明，只要有效控制成本，保障房的开发仍然有一定的利润空间，同时国企也应该承担起这方面的责任。”　　北京大学房地产业研究所所长陈国强也表示，国家将逐步解决夹心层等各个阶层人群的购房需求。商品房和保障房所对应的人群不同，而夹心层与这两类有交叉覆盖的部分。随着夹心层覆盖面积的扩大，商品房的部分需求将有所下降。　　业内人士指出，夹心层住房问题还涉及到户籍制度改革等多个方面，短期内还不能形成大规模供应。但是随着国家立法的推进，保障房的建设将得到极大发展，对于商品房市场将产生一定的影响，从而引发楼市的新格局。　　中证地产评论：“夹心层”住房矛盾症结何在　　近年来，随着房价的快速上涨，城市人口中一部分被称之为“夹心层”的民众住房矛盾突出。向上看，他们即使踮起脚也绝对买不起商品住宅；往下寻，经济适用房粥少僧多，廉租房与其无缘。以目前的情形看，数年内，这部分民众的住房问题要解决还有不少困难。　　那么，“夹心层”住房矛盾的症结何在？造成“夹心层”现象的原因大致有这两个方面。　　首先，“夹心层”住房问题其实折射出的是收入差距的问题。据《中国统计年鉴》，2008年，我国最高行业平均工资与最低行业平均工资相比高出4.72倍。当前的房价水平从某种程度上说，是反映了人们对未来收入的预期。对于大城市的房价，不同收入阶层的感受是不一样的。一些垄断性行业的企业，不仅收入要高出社会平均收入数倍，而且他们的未来收入预期也相当不错。对于这部分人来说，眼下的房价水平是可以承受的。但对于更广大的民众而言，商品房的价格则显得遥不可及。　　客观地说，平均房价与平均收入之比，掩盖了一个无奈的现实：少数富裕人群对房地产的投资性购买以及高收入人群对高端房地产的消费需求，与大多数民众对普通住房消费的捉襟见肘形成了鲜明反差。　　其次，在土地资源的配置上，由于政府政策有所倾斜，因而人均住房面积的增加以及住房自有率的提高掩盖了部分中低收入人群的居住状况的恶化。在北京地区，当很多大学毕业后落户北京的年轻人感叹房价奇高时，并不意味着北京住房消费支出就是高不可攀。因为，北京住房供应体系的另一面并未惠及外来人群，这就是隐性福利分房的存在。虽然大规模的福利分房在上个世纪末，以“新老划断”的方式而告终结，但事实上，在此后的数年中以经济适用住房的形式，以建安成本价格，对特定人群定向销售的状况依然存在。这种“特供”现象在北京各大部委、央企以及政府机关中并非鲜见。　　虽然没有精确数据披露，究竟有多少人受惠于这种住房保障，但可以肯定的是，如果将这部分住房的购买价格摊入平均房价中，北京的人均住房消费支出绝不是目前商品房的平均价格水平。　　此外，部队的军产房，各大学院校的校产房也未纳入商品房供应体系。在那种体系内，在北京拥有两、三套房的家庭并不罕见。在当年进行住房体制改革时，由于考虑到如果所有“房改房”都可上市流通，势必会使一部分家庭的资产显现化，因此出于社会公平考虑，对拥有两套以上住房家庭出售房产的要加以限制。但这样一来，就有一部分房产沉淀下来未能进入市场。　　北京一家房产中介公司的客户经理介绍说，实际上位于北京城区的一些旧公房是处于空置状态的。这些旧公房的业主觉得，想卖卖不掉，而租出去既费事也担心让单位知道，把房子收回。所以干脆放在那，等以后政策变化了再作考虑。假如今后能允许这部分房上市交易，肯定会对目前北京的房价产生影响。建设部权威专家也曾提出，长期以来，人们比较关注的空置率主要和已建成未售出的增量资源相联系。实际上，目前我国的城镇中存在着相当大量的“很少有人住”或“只有很少人住”的闲置存量资源。城镇人均住房面积和城镇住房困难群体的比重明显不相称，原因之一就在于一部分存量资源闲置状况严重。　　再次，低收入人群被推到商品房市场。按理说，商品房价高不高跟一部分人群没关系。当初政府住房商品化的政策思路基本上是“三条路线”：高收入者到市场去买商品房，中等收入者去买有政策补贴的经济适用房，低收入的住房困难户去租政府投资的廉租房。商品房市场所涵盖的是第一部分“先富起来的”人群，后两部分人群的住房问题要靠住房保障体系，即以经济适用房和廉租房来解决。现在的问题是，经济适用房以政策之名渔商品房之利；廉租房则因费力不讨好而一直未成气候，于是后两部分人群都被稀里糊涂地赶到商品房市场中去买房，房价不高才怪。

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