个人房贷金额上限 (个人首套房商贷利率下限调整引市场关注)

5月15日，中国人民银行、银保监会发布相关通知，调整差别化住房信贷政策。对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

据悉，这是贷款市场报价利率改革以来，首次下调首套房贷款利率下限。

多位专家表示，在“房住不炒”定位不变前提下，此次调整将间接推动个人首套商业性房贷利率的下降，进一步降低刚需和改善性住房的资金成本，更好支持新市民等群体的刚性和改善性住房需求。同时，通过打破个人首套商业性房贷利率下限的限制，也为各地结合自身实际“因城施策”带来更多自主权。

个人首套房贷利率可低至4.4%

2019年，央行发布实行房贷利率的新政策，将新发放的商业性个人住房贷款利率，从以往的固定利率，调整为以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

也就是说，如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。

工商银行太原分行个贷中心的负责人表示，“我行目前还未执行新政，以最近一次五年期LPR来看，此次调整后，居民家庭首套房贷利率最低降至4.4%。未来，我行将结合实际情况，在此标准上对商业性房贷利率进行加点调整。”

山西省房地产业协会副秘书长李峰表示，首套房减少20个基点，首套房贷利率最低4.4％，这是贷款市场报价利率改革以来，首次下调首套房贷款利率下限。捆绑在房子上的其他附加条件比较多，贷款的时间、利率都是大家很关心的问题。为了获取更多好的公共资源，如果没有充足的经济能力，普遍会选择贷款买房。

或降低刚需群体还款压力

对于即将办理首套房按揭贷款的家庭来讲，这次调整将会有哪些实实在在的好处？

据央行此前发布的《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，当前统计的全国个人按揭贷款利率为5.42%。若据此数值计算，在减去20个基点后，未来个人按揭贷款实际利率有望降低至5.22%。

工商银行太原分行个贷中心的负责人分析，如按最新政策落地后，个人住房贷款利率最低4.4%执行，假设贷款100万元，期限30年，按目前主流首套房贷利率5%估算，等额本息贷款，月供5368.22元，总利息为93.26万元；等额本金贷款，首月月供6944.44元(每月还款金额递减11.57元)，总利息为75.21万。如利率可达到4.4%，那么同样贷款100万元、30年，等额本息贷款，月供5007.61元，房贷总利息需80.27万元；等额本金贷款，首月月供6444.44元(每月还款金额递减10.19元)，利息总额为66.18万元。对比当前的主流首套房贷利率，买房人可省下9万-13万元左右的利息支出。

值得注意的是，此次通知指出，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。这意味着个人住房商贷利率下限调整范围不包括二套房，且不适用于已办理过首套房按揭贷款的个人家庭。

激发新的住房消费需求

李峰分析，应该讲，全面降成本是未来楼市政策的一个主基调。只有全面降成本才能降低大家的购房成本，激发市场需求。此次调整主要鼓励首套房购置，促进商品房市场，改变纠偏需求收缩、预期转弱、信心不足等市场状态。

从理论上来说，此次房地产市场利率下限调整可以降低刚需和改善性住房的资金成本，从而激发购买需要。在坚持“房住不炒”定位不变的前提下，给了地方更多的自主权。结合实际看，此次调整主要是通过打破利率下限的限制，以促进银行间对首套房按揭竞争的方式，来促进首套房按揭利率的下行。总体上，政策引导首套房利率略微下行，降低首套房用户的按揭压力。”

首套个人住房贷款利率下限的调整从市场角度看不是“因”而是“果”。4月份已经有许多城市的银行自主下调了房贷利率，当前住房市场已经和过去的“一房难求”“过度炒作”的现象大不相同，个人首套住房商贷利率下限的下调更多的是市场引起的结果。

李峰表示，房贷政策调整旨在坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

有利于房地产行业销量提升

“能享受公积金贷款的购房者不占多数，现在自由职业多，社会职业多，超过50％以上是没有公积金贷款的。其实购房中考虑最多的问题就是房贷了，它不像其他经营性贷款，利息最后付清，房贷需要每个月按额还款，需要有持续还款的能力，房贷时间跨度长，普通住宅30年的还贷时间。”李峰说道。

房贷利率的调整，对于房地产销售方面是利好消息。从首套房贷利率5.3％到4.4％，下降了0.9％。比如贷款100万元，也就是从5.3％的利率，需要还53000元降成4.4％的利率，还款44000元。李峰说，选择30年还款时间的贷款人居多，大多的房贷在50万—70万元，30年能省2万多元。

“今年以来，全国已有超百城优化调整房地产政策很多次，4月以来，政策优化的节奏和力度均有所加大。部分地区疫情反复下，短期政策效果尚不明显，房地产市场仍处于深度调整期。本次全国统一下调首套房贷款利率下限，对当前的市场预期将起到积极作用，亦将对市场产生实质性利好。”李峰表示，“在‘房住不炒’基调不变的背景下，本次房贷利率调整释放的信号是重点鼓励刚需、继续遏制投资投机需求。对房地产行业来讲，是救市场、救行业的普惠性政策。下调首套房贷款利率具有紧迫性，或将产生三个作用：一是稳定居民住房消费预期，激发新的住房消费需求；二是传递‘稳房价’信号，促进房地产市场平稳健康发展；三是降低住房消费支出，进而提振居民扩大消费的意愿和能力。”

另外，从目前的住房销售市场来看，本次房贷利率调整是利好消息，大部分开发商会抓住机遇，进行打折销售，整个房地产行业销量将会大幅提升。