三季度北京写字楼空置率为16.4%市场进入3年至5年去化周期-办公楼年租金增长多少合适

本报记者 王丽新

“进入三季度，北京办公楼市场如期出现复苏态势，但市场需求动力仍待提升。”9月27日，高力国际华北区董事总经理严区海表示，2022年三季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量恢复至-6400平方米，需求强度相较二季度出现明显改善。

据高力国际的监测数据显示，截至9月27日，三季度北京全市场空置率维持在16.4%的水平，净有效租金稳定在每月每平方米336.8元。在核心子市场方面，除了受益于大宗租赁成交的东城商务区和高性价比的丽泽商务区出现比较积极的去化外，其他子市场空置率均呈现不同程度的上升。在产业园市场方面，受到企业退租的影响，净吸纳量为-4.9万平方米，空置率为15.5%，净有效租金为每月每平方米128.3元。

“从2022年开始，北京写字楼市场进入去化周期，这主要是由于互联网需求逐步减少导致的，这种影响估计会持续到2023年。”高力国际华北区研究部董事陆明向《证券日报》记者表示，后市将靠需求决定走势，从目前看，四季度预计会恢复，但看不到很强的恢复动力。

据高力国际预测，未来的一年间，北京北部的甲级写字楼市场有近40万平方米的新项目入市，上地和北清路的产业园市场将迎来供应高峰，总体量或将超过100万平方米，预计互联网头部企业的面积整合将会持续影响2023年的望京、中关村和上地市场。

“北京市场已经进入3年至5年的去化周期，需求侧强度将决定未来市场走势。”严区海向《证券日报》等媒体表示，在多种因素的共同作用下，新周期下的办公楼市场已经出现了新的产业变化，互联网科技行业进入转型期，主力租户行业的需求调整将大幅增加未来市场的不确定性。

在严区海看来，短期内，“降本增效”是需求侧的主旋律，互联网企业的转型只是整体产业结构调整的一个缩影。当头部企业开始进行调整，而后续的企业生力军还不足以支撑经济和行业发展的时候，就会形成行业发展的空档期，这个时期也是办公楼市场发展环境的复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。

一边是写字楼供应的增加，一边是互联网租赁需求的减少，面对不确定的市场，不动产资产价值开始降低。恰逢此时，有些买家会关注一些大宗不动产交易标的，包括写字楼以及其他具备升值空间的不动产资产，如产业园等。

“在北京除了看写字楼，更多的投资人还关心生物医药基地等新兴产业基地，这类资产交易目前利于提升市场流动性。”高力国际华北区资本市场及投资服务副董事闫寒表示。同时，陆明也向《证券日报》记者透露，物流产业园等产业地产资产近两年交易较为活跃，投资者对该类标的一直都有较大关注度。

据高力国际监测数据显示，2022年三季度，北京大宗不动产交易共有7宗，成交金额合计为41亿元人民币，其中，自用类型的交易占比较大，涉及资金约14亿元，该趋势与近期市场主要活跃买家的交易目的相匹配。

“具备稳定现金流以及有提升空间的办公和商务园区项目持续受投资人关注。”闫寒表示，从成交类型来看，办公楼的交易金额拔得头筹，占比约83%；其中，商务园区办公的成交合计有两宗，占比约32%。总体而言，本季度由内资买家完成的交易在总成交金额中占比较高。

对于接下来大宗不动产交易市场的发展趋势，闫寒表示：“国企、金融机构及新经济类企业的自用需求依旧强劲，北京不动产大宗交易市场热度不减。”但就北京写字楼及不动产大宗交易中长期整体发展来看，严区海认为，保持审慎乐观态度。

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